Comprendre le Plan Local d’Urbanisme d’Andernos-les-Bains avant de construire

En septembre 2024, la mairie a apporté plusieurs modifications majeures au PLU, offrant plus de flexibilité aux propriétaires, mais introduisant également de nouvelles contraintes dans certains secteurs. Pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre investissement, nous vous détaillons les nouvelles règles et leurs impacts concrets.

Les zones d’urbanisation à Andernos-les-Bains : où pouvez-vous construire ?

Le territoire communal est divisé en plusieurs zones réglementées, qui impactent directement ce que vous pouvez bâtir :

• Zone UA : Correspondant au centre-ville historique, cette zone favorise une densité urbaine élevée avec des constructions accolées ou proches les unes des autres. Les hauteurs maximales autorisées varient entre 9 et 12 mètres selon les secteurs.​
• Zone UB : Destinée aux extensions urbaines, elle autorise des constructions résidentielles avec une emprise au sol maximale de 30 %. La hauteur des bâtiments est limitée à 9 mètres au faîtage.​
• Zone UC : Principalement résidentielle, cette zone impose une emprise au sol maximale de 25 % et une hauteur limitée à 7 mètres. Les constructions doivent respecter une distance minimale de 4 mètres par rapport aux limites séparatives.​
• Zone 1AU : Zones à urbaniser, elles sont destinées à accueillir de futurs développements urbains sous réserve de la réalisation préalable d'équipements publics.

Dispositif de mixité sociale

Le PLU d'Andernos-les-Bains intègre un dispositif de mixité sociale visant à promouvoir la diversité de l'habitat. Ainsi, tout programme de plus de 10 logements doit inclure un minimum de 30 % de logements locatifs conventionnés. Cette obligation peut être satisfaite par la cession d'une partie du terrain à un organisme de logement social ou par la réalisation directe de ces logements. 

Servitudes et annexes

Le PLU, au service des constructeurs de maison à Andernos, comprend également des servitudes d'utilité publique et des annexes détaillant les contraintes spécifiques liées à certaines parcelles :​

• Zones de préemption : Certaines zones sont soumises à un droit de préemption urbain, permettant à la commune d'acquérir en priorité des terrains pour réaliser des projets d'intérêt général.
• Périmètre de permis de démolir : La démolition de constructions dans certains secteurs nécessite une autorisation préalable afin de préserver le patrimoine bâti.​
• Plan de Prévention des Risques Inondation par Submersion Marine (PPRISM) : Ce plan identifie les zones à risque d'inondation et impose des prescriptions spécifiques pour les constructions situées dans ces secteurs.

➡ Conseil : Avant d’acheter un terrain, vérifiez toujours dans quelle zone il se situe pour savoir quelles contraintes s’appliquent.

Évolutions du PLU en septembre 2024 : ce qui change pour les porteurs de projet

1. Suppression des reculs à 4 mètres dans les zones UB et UC

Dans le règlement précédent, certaines dispositions imposaient un recul de 4 mètres pour les constructions en zones UB et UC, même dans des secteurs non concernés par les servitudes du Plan de Prévention des Risques d’Inondation par Submersion Marine (PPRISM). La modification de septembre 2024 a supprimé ces obligations pour les zones non soumises au PPRISM, offrant ainsi plus de flexibilité aux porteurs de projets immobiliers.

2. Précision sur les extensions horizontales en zones UA, UB et UC

Le nouveau règlement précise que les dispositions particulières relatives aux extensions en prolongement de l’existant s’appliquent exclusivement aux extensions horizontales. Cette clarification vise à éviter les interprétations ambiguës et à encadrer strictement les modalités d’agrandissement des constructions existantes.

3. Mise à jour des annexes suite à l’instauration du Périmètre Délimité des Abords (PDA)

Suite à l’arrêté préfectoral du 21 septembre 2023, un Périmètre Délimité des Abords a été instauré autour des substructions gallo-romaines protégées au titre des monuments historiques. Le PLU a été mis à jour pour intégrer ce périmètre, renforçant ainsi la protection du patrimoine archéologique de la commune.

4. Mise à jour des annexes et servitudes d’urbanisme

• Certaines parcelles intègrent désormais le droit de préemption urbain
• Nouvelles obligations de viabilisation pour certaines zones à urbaniser

Règles spécifiques actuelles d'implantation en zone UC

• Implantation par rapport aux limites séparatives latérales : Les constructions peuvent être implantées en ordre semi-continu ou discontinu. En cas d'implantation en recul, la distance doit être au moins égale à 4 mètres. Les piscines doivent être implantées en ordre discontinu.​
• Implantation par rapport aux limites séparatives postérieures : Les constructions doivent respecter un recul minimal de 4 mètres. Les annexes non attenantes, d'une hauteur maximale de 3,5 mètres, peuvent être implantées en limite séparative postérieure ou avec un retrait jusqu'à 1 mètre.

1. Modifications apportées en septembre 2024 :

La modification du PLU en septembre 2024 a supprimé certaines erreurs concernant les reculs obligatoires de 4 mètres dans les zones UB et UC, notamment dans les secteurs affectés par les servitudes du Plan de Prévention des Risques d’Inondation par Submersion Marine (PPRISM). Ces reculs avaient été dupliqués par erreur dans les articles 7.3 de la zone UB et 7.4 de la zone UC, alors que ces zones n'étaient pas concernées.

2. Interprétation des modifications :

Les règles générales d'implantation en zone UC, stipulant un recul minimal de 4 mètres par rapport aux limites séparatives, demeurent inchangées. La suppression mentionnée concerne spécifiquement des dispositions particulières erronées liées aux servitudes PPRISM. Ainsi, pour les terrains situés hors de ces servitudes, les règles générales s'appliquent sans modification.

Conséquences et opportunités pour les futurs propriétaires

Ces ajustements réglementaires ont un impact direct sur les projets immobiliers :

• Plus de flexibilité pour positionner une construction en zones UB et UC
• Une meilleure anticipation des extensions grâce aux clarifications du PLU
• Des contraintes plus strictes en centre-ville et dans les zones patrimoniales, nécessitant un accompagnement spécifique pour le dépôt du permis de construire
• Une transparence accrue sur les servitudes et les obligations de viabilisation, permettant d’évaluer plus précisément les coûts annexes avant d’acheter un terrain

➡ Conseil : Si votre projet concerne une extension ou une construction dans un secteur sensible (proche du littoral ou en zone patrimoniale), anticipez dès maintenant les démarches avec un professionnel du bâtiment.

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Où trouver le PLU d’Andernos-les-Bains et comment l’utiliser ?

Le PLU complet est disponible en mairie et en ligne sur le site officiel d’Andernos-les-Bains. Il est conseillé de :

• Consulter le zonage : Identifiez dans quelle zone se trouve votre terrain.
• Vérifier les règlements : Analysez les hauteurs maximales, l’emprise au sol et les obligations architecturales.
• Étudier les servitudes : Assurez-vous que votre projet respecte les contraintes du PPRISM et du droit de préemption.

➡ Accédez également au portail SIG pour consulter les parcelles en ligne.

Les données présentées dans cet article sont issues des documents officiels du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune d’Andernos-les-Bains, notamment le règlement écrit, le plan de zonage et le rapport de présentation consultables auprès des services municipaux et du portail documentaire de Gironde Numérique. L’analyse prend également en compte les observations formulées lors des enquêtes publiques récentes, les prescriptions issues du Code de l’urbanisme, ainsi que les réglementations spécifiques à la bande littorale et aux zones naturelles ou boisées classées. Ces sources croisées permettent de garantir une lecture à jour, exhaustive et opérationnelle des contraintes réglementaires applicables aux projets de construction sur la commune.